【专家提示】

　　物业服务企业与供水公司签订的《供水用水合同》、物业服务企业与业主签订的《物业服务合同》是两个相对独立的合同，《供水用水合同》中关于违约金的约定未经业主认可对业主无约束力，对于业主欠付水费的，物业服务企业应参照《物业服务合同》中约定的物业管理费延期支付违约金计算标准确定水费延期支付违约金。

　　【基本案情】

　　原告：某物业服务有限公司

　　被告：林某，某小区业主

　　原告诉称：原告于2004年12月14日与某供水公司签订了《供水用水合同》，合同约定某供水公司向原告供水，原告按时向某供水公司缴纳水费，逾期缴费须按日支付百分之一的滞纳金。原告于2005年1月31日与被告所在小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，按合同约定原告有权向小区业主按建筑面积人民币3元/平方米为标准收取物业管理费，业主如不按时交纳管理费用须按日交纳万分之五的滞纳金。被告自2006年6月至今一直拖欠物业管理费、水费，此期间原告一直按时为被告代交水费，被告共拖欠物业管理费、水费及滞纳金计人民币4，393.62元(物业管理费滞纳金按《物业服务合同》约定的每日万分之五计算，水费滞纳金按《供水用水合同》约定的每日百分之一计算)，请求法院判令被告支付前述欠费及滞纳金共人民币4,393.62元，并承担本案诉讼费。

　　被告辩称：1.《供水用水合同》由原告与供水公司签订，被告并非该合同的当事人，该合同对原告没有约束力;2.格式合同《供水用水合同》中的百分之一的滞纳金计算标准明显过高，请求法院适当予以降低到合理标准，按每日万分之二点一计算。

　　【裁判结果】

　　法院审理认为：《物业服务合同》中关于滞纳金的约定是双方的真实意思表示，应认定为合法有效。根据物业服务有限公司与供水公司签订的《供水用水合同》，物业服务有限公司应代收代缴水费，故物业服务有限公司在代业主交纳水费后，有权向业主追收，被告未按《物业服务合同》的约定向原告交纳物业管理费及水费，已构成违约，应向原告支付欠付的物业管理费及水费，并承担延期付款的违约责任。原告要求被告按每日百分之一的标准支付水费延期支付滞纳金，这与《物业服务合同》中关于延期付款按每日万分之五的标准支付滞纳金的约定不符，滞纳金应按每日万分之五计付。法院判决被告向原告支付欠付的物业管理费、水费，并按每日万分之五的标准支付延期缴费违约金。

　　【实物释疑】

　　本案中，业主欠付水费，物业服务企业在根据自己与供水公司签订的《供水用水合同》为业主垫付水费之后，要求业主偿还垫付的水费并按《供水用水合同》约定的每日百分之一的标准支付违约金。但物业服务企业与业主签订的《物业服务合同》又约定，业主欠缴物业管理费的，按每日万分之五的标准计算滞纳金。法院是应当支持物业公司的请求，还是应当参照《物业服务合同》中关于欠缴物业管理费的滞纳金计算方法确定水费违约金数额?

　　一、合同约定的滞纳金应视为违约金。

　　滞纳金是指具有行政征收职能的行政机关在征收规费的过程中，对延迟交纳规费的义务人额外收取的金钱。滞纳金是一种行政责任形式。目前我国税收等公用事业收费中，有关于滞纳金的法律规定。违约金是指合同一方当事人不履行或不完全履行合同时，应当向另一方当事人支付约定的或法律规定的一定数额的金钱。违约金是一种民事责任形式，存在于平等主体之间的民事法律关系当中。计划经济时期，我国的水、电等由国家行政或事业单位统一供应，供水部门向用户收取水、电费，用户逾期缴费的须向供水部门缴纳滞纳金。现在，我国已由计划经济转为市场经济，供水由企业具体经营，政府仅承担对供水企业进行行政管理的职能。企业与用户签订的供水用水合同为平等主体之间的民事合同，但此类合同中往往沿用“滞纳金”的概念。从严格的法律意义上说，作为平等主体之间订立的供水用水合同，应当约定违约金而非滞纳金。

　　本案中，《供水用水合同》及《物业服务合同》中均约定逾期缴费须支付滞纳金，但合同双方均为平等的民事主体，因此，对合同中约定的滞纳金的理解，不应拘泥于文字而应探究当事人的真实意思表示。本案中合同双方关于滞纳金的约定，实际上是双方就违约金事宜达成的一致意见，应当视为对违约金的约定。

　　二、《供水用水合同》中关于违约金的约定不能直接约束不是该合同当事人的业主。

　　通常情况下，《供水用水合同》由供水企业与实际用水人即业主直接签订。但随着近年来物业管理行业的快速发展，越来越多的房地产开发商在房屋竣工后全部售出前就提前聘请专业的物业服务企业进行物业管理。由于此时业主尚未入住，业主委员会亦未成立，物业服务企业只好以自己的名义为未来业主与供水、供电企业等签订供用水、供用电合同。虽然该类合同是物业服务企业为业主之利益而订，但从法律上而言，该等合同的签订未经业主或业主委员会授权，合同的当事人为物业服务企业与供水、供电企业，业主并非合同的当事人，因此合同内容不能直接约束业主。实践中，物业物业服务企业在业主入住或业主委员会成立后通过公示、与业主委员会签订物业服务合同等方式让业主知晓供用水、供用电合同内容，业主或业主委员会通过默示或明示方式认可后，供用水、供用电合同对业主产生约束力。

　　水为人类生活所必须，物业服务企业与供水企业签订供用水合同如无违法或显失公平之处，应认定合同符合业主意志，对业主具有约束力。本案中，《供水用水合同》中关于供水水质、水价等的约定符合国家规定，对业主具有约束力。根据2007年10月1日起施行的的《物业管理条例》第四十五条关于“物业管理区域内，供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定，物业服务企业向供水公司缴纳水费的，实为代缴，有权向业主追收。但是，本案中《供水用水合同》关于水费延期支付滞纳金的约定明显偏高且物业服务企业未能提供证据证明业主或业主委员会认可该等违约金，应当认定该部分内容对业主无约束力。

　　三、《供水用水合同》约定的违约金应适当减少。

　　违约金不应过分高于或低于违约金给守约方造成的损失。根据我国《合同法》的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，在被告逾期缴纳水费期间，原告一直按时替被告向供水公司缴纳水费，原告的损失应为被告欠缴的水费总额及银行利息损失。最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》(法释[1999]8号)规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。”中国人民银行有关计收逾期贷款利息的标准在不同时期会有所变化，因此，人民法院计算逾期付款违约金的标准也随之变化。目前，各地法院一般按照每日万分之二点一的标准计算逾期付款违约金的数额。本案中，与金融机构计收逾期贷款利息的标准相比，《供水用水合同》中约定的每日百分之一的滞纳金计算标准明显偏高，属于我国《合同法》中“约定的违约金过分高于造成的损失”的情形，应当予以适当减少。

　　四、应当参照《物业服务合同》约定的关于逾期缴纳物业管理费的滞纳金计算标准确定水费延期支付违约金数额。

　　本案中，被告要求将水费延期支付违约金由每日百分之一减少至每日万分之二点一，而《物业管理合同》中约定的物业管理费延期支付滞纳金的计算标准为每日万分之五，应当采用哪种标准?我们认为，不管《物业管理合同》是否约定水费延期支付违约金，都可以认为代收代缴水费在性质上和实践中均属于物业服务的内容之一，可以参照《物业管理合同》中物业管理费延期支付滞纳金的计算标准确定水费延期支付违约金数额。与被告主张的每日万分之二点一的标准相比，每日万分之五的标准略高于金融机构计收逾期贷款利息的标准，既可以弥补原告的损失又对被告具有一定的惩罚性，更加合理。